La portée du dossier
Le dossier remplace-t-il un certificat d'urbanisme ?
Non. C'est un document d'aide à la décision, constitué à partir de données publiques. Seules les pièces délivrées par la commune ou le service instructeur engagent l'administration. Le dossier le dit sur sa couverture et en pied de chaque page du corps du dossier.
Inclut-il un état des risques officiel ?
Non. L'état des risques réglementaire annexé à une vente (ERP/ERRIAL) est un formulaire officiel, à établir séparément. Le dossier recense les risques connus sur la commune et le zonage de PPR au voisinage de la parcelle, avec les distances mesurées — une information de décision, pas une pièce de vente.
Puis-je l'annexer à un compromis ?
Rien ne l'interdit, mais il n'a aucune valeur contractuelle et ne dispense d'aucune pièce obligatoire. Il sert plutôt en amont : écarter un terrain, préparer une négociation, savoir quelles questions poser au service instructeur.
Que se passe-t-il si une donnée manque ?
Si le Géoportail de l'urbanisme (zonage, servitudes) ne répond pas, le dossier n'est pas perdu : il est mis en attente, produit dès le retour du service et envoyé par courriel ; sans retour sous 72 heures, nous y renonçons, nous vous l'écrivons et le crédit réservé est rendu. Si une autre source de base du dossier manque (cadastre, risques naturels et technologiques), le dossier n'est pas produit et le crédit réservé est rendu. Si une source complémentaire manque (prix du marché, annuaire des services, règlement d'un plan de prévention des risques), il est produit avec la rubrique signalée comme non disponible. Un appel en échec n'est jamais remplacé par une valeur par défaut, et un résultat d'appartenance négatif n'est publié que s'il est corroboré par une requête de contrôle indépendante.
Les données
D'où viennent-elles, et sont-elles à jour ?
De services publics — cadastre, Géoportail de l'urbanisme, Géorisques, BRGM, IGN, DVF, annuaire du service public. Chaque rubrique porte la date à laquelle sa source a été interrogée ; quand une source publie sa propre date (mise à jour, validité, période des ventes), elle est indiquée avec la donnée concernée. Un document d'urbanisme plus récent que notre relevé est signalé, jamais deviné. Le détail de chaque source.
Les valeurs du règlement sont-elles reformulées ?
Non. Hauteur, emprise, recul, pleine terre, stationnement : chaque valeur chiffrée est citée textuellement et référencée à sa page dans le règlement. Le chapitre de la zone est reproduit en annexe du PDF, pour qu'on puisse relire : en entier, ou en partie quand il n'a pu être lu qu'en partie, ce que le dossier indique. Un règlement que les sources publiques ne diffusent pas (celui d'un plan de sauvegarde, par exemple) est signalé, sans annexe.
Pourquoi la contenance et la surface mesurée diffèrent-elles ?
La contenance est celle inscrite au cadastre ; la surface mesurée est calculée sur la géométrie réelle de la parcelle. L'écart de quelques mètres carrés est normal — le dossier donne les deux, car l'écart est une information et non une erreur.
Pourquoi « à confirmer » plutôt qu'une réponse ?
En deçà de 20 m, le dossier ne conclut pas à l'appartenance à un périmètre : c'est l'ordre de grandeur de l'imprécision de superposition entre les zonages réglementaires et le parcellaire. Il donne la distance mesurée et laisse la conclusion au service instructeur, plutôt que de trancher à sa place.
Un modèle de langage intervient-il ?
Oui. Il lit le chapitre de zone du règlement et en restitue les règles applicables au terrain. Il lit aussi le texte d'un règlement scanné, repère les pages utiles du règlement d'un plan de prévention des risques, et rédige la synthèse. Il ne mesure rien, ne déduit aucune distance, ne décide d'aucune appartenance : tout cela est calculé sur les géométries avant qu'il n'intervienne.
La parcelle
Que faire si l'adresse ne tombe pas sur la bonne parcelle ?
C'est l'objet de l'étape de confirmation. Sur une voirie récente ou une division en cours, le géocodage tombe volontiers sur la bande de voirie voisine. Les parcelles alentour sont listées de la plus proche à la plus éloignée, et cliquables directement sur le plan.
Puis-je saisir une référence cadastrale ?
Oui, au format 17300 CL 518 — code INSEE, section, numéro. C'est le chemin le plus sûr
quand vous la connaissez : il ne passe pas par le géocodage.
Et si la parcelle est à cheval sur deux zones ?
Le dossier le signale et donne la part de chaque zone sur le terrain. Il analyse le règlement de la zone principale ; les autres zones sont signalées avec leur part, et leur règlement est à lire à part. Les règles diffèrent selon la partie du terrain, et c'est précisément ce qu'il faut savoir avant de dessiner quoi que ce soit.
Et si la commune n'a pas de PLU ?
Si elle relève du règlement national d'urbanisme, le dossier est produit sans chapitre de zone, et le dit. Si elle est couverte par une carte communale, ou si son régime ne peut pas être établi, le dossier n'est pas produit pour l'instant : l'aperçu le dit, et aucun achat n'est proposé.
La production
Combien de temps prend la génération ?
En général une à trois minutes, jusqu'à cinq pour la première analyse d'un règlement, parfois davantage pour un règlement scanné. Le premier dossier d'une commune télécharge le règlement complet, parfois plus de 100 Mo ; les suivants sur la même commune sont plus rapides, le document étant conservé.
Que contient le PDF ?
Une couverture et une page « L'essentiel », puis jusqu'à douze sections (certaines s'omettent quand la donnée manque) — synthèse, fiche cadastrale, plan cadastral, plan de situation, vue aérienne, zonage, règlement de la zone, prescriptions architecturales, prix du marché, servitudes et prescriptions, risques, et enfin sources, méthode et limites, qui liste les services interrogés et les documents consultés avec leurs adresses —, puis les annexes réglementaires. Le détail du rendu.
Quelles pièces sont annexées ?
Le chapitre de zone du règlement, le règlement du PPR quand il y en a un, et en général jusqu'à quatre pièces opposables trouvées sur le site officiel de la commune ou de l'intercommunalité — charte architecturale, nuancier, règlement de site patrimonial. Ces pièces ne figurent pas sur le Géoportail de l'urbanisme. Une pièce trop lourde pour être jointe, ou un document communal de PPR, est citée avec son adresse ; au-delà de quatre, les autres pièces trouvées ne figurent pas au dossier.
Mes crédits ont-ils une durée de validité ?
Oui. Chaque crédit est valable douze mois à compter de son achat, jusqu'à la fin du jour anniversaire (heure de Paris). Les crédits les plus anciens sont utilisés en premier. Un dossier dont la production a commencé avant l'échéance est honoré. Un crédit expiré ne se rembourse pas. Votre espace client indique l'échéance de vos crédits.
Puis-je re-télécharger un dossier ?
Oui, par son lien de téléchargement, qui reste valable pendant douze mois. Un dossier se partage par lien et jamais en pièce jointe : le PDF pèse de quelques Mo à une quinzaine de Mo une fois les annexes fusionnées, ce que certaines messageries refusent.
Un dossier existe déjà pour ma parcelle, dois-je en refaire un ?
Vos dossiers restent listés dans votre espace client, avec leur date. En refaire un consomme un crédit. Les données publiques ont pu changer depuis : un nouveau dossier ne donnera pas forcément le même résultat, et c'est à vous de juger si la date suffit.
Le compte et le prix
Faut-il un compte ?
Pas pour chercher une parcelle ni en voir l'aperçu. Pour produire un dossier, oui : le compte se crée par le tunnel d'achat. Le service est en bêta et le paiement tourne en mode test : rien n'est facturé aujourd'hui.
Les prix affichés sont-ils les prix définitifs ?
Non. La section Tarifs affiche les prix en vigueur aujourd'hui ; ils peuvent encore évoluer pendant la bêta. Rien n'est facturé aujourd'hui : le paiement tourne en mode test.
Qu'est-ce qui est conservé me concernant ?
Votre compte (adresse e-mail, nom et coordonnées de facturation, acceptation des conditions de vente), l'historique des dossiers produits et l'adresse cherchée, que le dossier porte en couverture. Les durées sont dans les mentions légales. Le site ne charge aucune ressource tierce, à l'exception du module de paiement Stripe sur les pages de paiement ; aucun traceur, aucune revente, aucun partage publicitaire. Suppression de votre compte sur demande ; les factures, elles, sont conservées dix ans comme la loi l'impose.