Huit thèmes, chacun appliqué à la géométrie de votre terrain et non à la commune. Les exemples chiffrés viennent d'un dossier réel sur la parcelle BO 0489 à La Rochelle.
Un dossier compte de quelques dizaines de pages à plus d'une centaine selon la commune et la longueur des annexes réglementaires. Chaque rubrique porte la source dont elle est tirée, avec la date à laquelle elle a été interrogée, et celle de sa propre mise à jour quand elle la publie ; la section des sources, juste avant les annexes, reprend la liste complète avec les adresses.
Extrait à deux échelles : la parcelle (sur fond de plan et sur vue aérienne) et sa situation dans la commune, avec les limites et les sommets de la parcelle. Les dimensions sont mesurées sur la géométrie réelle.
Source · Cadastre DGFiP par l'API Carto de l'IGN, fonds IGN Géoplateforme
Où passent les limites sur le terrain : un plan cadastral n'est pas un bornage. Seul un géomètre-expert peut fixer une limite.
La zone du PLU ou du PLUi qui couvre le terrain, son libellé complet, et la part exacte qu'elle occupe sur la parcelle. Quand la parcelle est à cheval, chaque zone est donnée avec sa part et les deux règlements sont traités.
Source · Géoportail de l'urbanisme, croisé avec le contour de la parcelle
Si un projet sera autorisé : le zonage donne le cadre, pas la décision. Une commune sans document d'urbanisme relève du règlement national, et le dossier le dit.
Hauteur, emprise au sol, reculs, pleine terre, stationnement. Chaque valeur est citée textuellement et référencée à sa page dans le règlement. Le chapitre de la zone est reproduit en annexe du PDF : en entier, ou en partie quand il n'a pu être lu qu'en partie, ce que le dossier indique.
Source · Règlement déposé par la collectivité sur le Géoportail de l'urbanisme
Le dossier ne reformule aucune valeur chiffrée et n'en déduit aucune. Une règle ambiguë est citée telle quelle, avec sa page, plutôt qu'interprétée. Quand le règlement n'est pas publié — par exemple celui d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) — le dossier le dit en tête et n'analyse pas les règles de construction.
Les servitudes d'utilité publique qui touchent la parcelle, et celles qui passent à proximité avec leur distance mesurée aux limites. Les prescriptions du document d'urbanisme sont traitées de même.
Source · Géoportail de l'urbanisme, distances calculées sur les géométries
En deçà de 20 m, le dossier ne conclut pas à l'appartenance : c'est l'imprécision de superposition entre les zonages et le parcellaire. La distance est donnée, la conclusion revient au service instructeur.
Inondation, submersion marine, retrait-gonflement des argiles, sismicité, radon, sols pollués, installations classées, arrêtés de catastrophe naturelle, et le zonage de PPR au voisinage avec les distances.
Source · Géorisques et BRGM
Ce n'est pas l'état des risques réglementaire annexé à une vente (ERP/ERRIAL), qui est un formulaire officiel à établir séparément.
Les mutations réellement enregistrées dans le secteur, le prix au m² du bâti et du terrain nu, les volumes de ventes, sur un rayon et une période explicites.
Source · Demandes de valeurs foncières, Etalab
Ce n'est pas une estimation du bien. Ce sont des ventes passées, agrégées par mutation ; le millésime des données est cité.
Ce que le terrain permet, ce qui reste à vérifier, et ce sur quoi les données ne permettent pas de conclure. Les trois sont séparés, et le troisième n'est pas escamoté.
Source · Rédigée à partir des rubriques précédentes, sans donnée nouvelle
Le dossier ne tranche jamais à la place de l'administration. Une limite assumée vaut mieux qu'une conclusion qui se révélerait fausse sur le terrain.
Le chapitre de zone du règlement, le règlement du plan de prévention des risques, et les pièces opposables récupérées sur le site officiel de la commune ou de l'intercommunalité — charte architecturale, nuancier, règlement de site patrimonial.
Source · Site officiel de la collectivité, via l'annuaire du service public
En général quatre pièces trouvées au plus sont reproduites. Une pièce trop lourde est citée avec son adresse ; au-delà de quatre, les autres pièces trouvées ne figurent pas au dossier. Toutes restent opposables et se consultent à la source.